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美国公共住房政策

美国公共住房政策

美国是一个市场经济比较发达的国家,政府对经济的直接干预少,在住房问题上也不例外。在美国,联邦政府主要负责解决低收入者的公共住房问题。

一、美国公共住房政策的特点

(一)房源多样化

美国公共住房的来源很多,概括起来,主要有政府直接建房和政府补贴开发商建房两种。

从20世纪30年代开始,联邦住宅管理局就利用贷款和补助金补助地方营建公共住房,供应低收入家庭。地方政府获得建造、拥有和经营公共住房的权利。到1982年,此类公共住房约占住房总量的1%,联邦住宅管理局拥有其中的130万套。

从20世纪70年代开始,美国政府减少了直接建房的做法,转而支持私人机构开发建设廉价住房,向低收入家庭供应。对于开发商按政府标准兴建、经营廉价住房,政府减免有关税费,提供贴息贷款,提供低价公有土地,用于降低成本。例如,1986 年联邦减免税的优惠待遇规定,开发商在为低收入家庭建房后的10年内可以享受住房建造成本70%的减免税待遇。

另外,近年来,美国经济迅速发展,居住收入大幅度提高,越来越多的富裕居民搬进了高级、豪华的住房,他们原来的住房就由较富裕的租住或购买。而这些较富裕者原有的住房又成为了低收入家庭租用或购买的目标,如此一环接一环,形成了一根淘汰式的链条。这种淘汰制解决了部分低收入家庭的住房问题,但是,淘汰制本身并不能改善低收入居民的居住条件。

(二)控租与补贴并重

控租是通过立法对公共住房的租金加以限制。美国的控租主要由地方政府以立法形式作出规定,并通过投票方式进行表决。如多数票认为租金太高时,地方议会将倾向于控租,尤其在通货膨胀时期,住房消费作为从属于地方政府控制的重要消费领域,更加显得地位突出,控租也就格外受到关注。在控租政策作用下,美国公共住房的租金长期以来只占低收入家庭收入的25%,其绝对数额比最低市价租金海底20%。但是,随着限租法规的取消,目前,公共住房的房租已占低收入家庭收入的30%。

美国对低收入家庭的租金补贴先后运用了以下四种形式:(1)砖头补贴。它于1965年开始实施,由联邦政府直接拨款补贴给建房者,补贴额为租户收入的25%与市价租金的差额。(2)房东补贴。尼克松执政时期,联邦政府向房东提供补贴,补贴额为市价租金与贫穷家庭收入一定比例的差额。(3)住房券。住房券于1975年扎起四个城市实施,现在几乎遍及美国每个城市。这种住房券是政府发给低收入者用于领取住房补贴的凭证。持券人可以根据自己职业的特点,自由选者居住地,只须缴纳不超过自己收入30%的房租,不足部分由政府负责支付。住房券只能用来支付房租,个人不能以住房券向政府兑取现金。这种补贴方式使受补贴者有选择住房余地的同时,也提高了人口的流动性。(4)现金补贴。里根政府上台后,联邦政府对低收入家庭直接提供现金补贴,补贴额为市价租金的70%。

(三)鼓励低收入家庭购房

联邦政府鼓励居民家庭包括低收入家庭拥有自己的住房。为此,联邦政府提供以下两项优惠政策:(1)税收减免。联邦政府对第一次购房者实行个人所得税

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